هزینه ساخت یک واحد مسکونی یا ویلای مستحکم چقدر است؟

برآورد هزینه‌ های اجرای پروژه از اصول اولیه به سرانجام رسیدن پروژه‌هاست. پروژه‌ های ساختمان‌ سازی نیز از این قاعده مستثنی نیستند. امروزه ساخت و ساز واحدهای مسکونی در تمام شهرها نوعی کسب‌ و کار به شمار می‌ رود و انجام آن مانند هر کسب و کار دیگری نیاز به دانش و تجربه دارد.

نکته جالب این کسب و کار این است که دانش مربوط به مراحل انجام آن در هر شهر و منطقه‌ای منحصر به فرد بوده و با شهرهای دیگر متفاوت است. به این معنا که هزینه ساخت املاک مثل دستمزد کارگران و دیگر هزینه‌ های ساخت و ساز در شهری مانند تهران با شهرهای جنوب کشور تفاوت زیادی دارد.

هزینه ساخت واحد مسکونی به موقعیت، متراژ و عواملی متغیری مانند قیمت میلگرد بستگی دارد. از آن جایی که 25 درصد مصالح یک ساختمان را آهن و فولاد تشکیل می‌د‌هد، نوسانات قیمت آهن‌آلات و میلگرد به صورت مستقیم بر هزینه‌ های ساخت و ساز موثر بوده و باعث تغییرات آن می‌ شود.

علاوه بر این ساخت و ساز واحد مسکونی برای بسیاری از افراد، نوعی سرمایه‌ گذاری و محل درآمد به شمار می‌ رود. همه ما با هر هدفی که قصد ساخت و ساز داشته باشیم، نیاز داریم تا قبل از شروع به ساخت و ساز واحد مسکونی، به برآورد هزینه‌ های آن بپردازیم تا بتوانیم به خوبی پروژه را مدیریت کرده و به اتمام برسانیم.

اطلاع از تمام جزئیات هزینه ساخت واحد مسکونی، به ما در مدیریت و صرفه‌ جویی در منابع کمک خواهد کرد. اگر قصد ساخت و ساز دارید و اطلاعی از هزینه‌ ها و مراحل اجرای آن ندارید، با این مقاله همراه شوید.

شخصی‌ سازی یا برون‌ سپاری ساخت‌ و ساز به دیگران

ساخت و ساز خانه با بودجه کم و مقرون‌ به‌ صرفه از جمله دغدغه‌ های کسانی است که ساخت خانه را راهی بهتر و ارزان‌ تر برای خانه‌ دار شدن یا سرمایه‌ گذاری می‌ دانند. اما گروه دیگری از افراد، سرمایه‌ گذارانی هستند که قصد وارد کردن سرمایه خود به بازار مسکن و انبوه‌ سازی و سودآوری را دارند.

این دسته از افراد نسبت به کسانی که تنها هدف آن‌ ها تامین سرپناه است، بیشتر به ساختن خانه به جای خرید آن روی می‌ آورند، زیرا شخصی‌ سازی نیاز به داشتن وقت کافی برای نظارت و سرکشی به ساختمان و انجام کارهای اداری برای دریافت مجوزها دارد.

اما در سر دو راهی شخصی‌ سازی و برون‌ سپاری کدام یک گزینه اقتصادی‌ تری محسوب می‌شود؟ شخصی‌ سازی و برون‌ سپاری هر یک دارای مزایا و معایبی هستند که در ادامه به شرح آن‌ ها خواهیم پرداخت.

• مزایا و معایب برون‌ سپاری

در صورتی که گزینه برون‌ سپاری را انتخاب کنید، در مدت زمان بسیار کوتاه‌ تری خانه‌ای که محل آن مطابق با سلیقه شما باشد، خواهید یافت. اما با انتخاب این گزینه ممکن است جزئیات نقشه ساختمان مانند تعداد اتاق‌ ها دقیقا مطابق با خواسته شما نباشد.

برون‌ سپاری، انتخاب خانه در محله و منطقه مورد نظر شما را ممکن می‎سازد. همچنین انتخاب این گزینه شما را از صرف زمان برای تهیه مجوزها و کارهای اداری و انتخاب تیم سازنده، معاف خواهد کرد.

• مزایا و معایب شخصی‌سازی

برای این کار نیاز دارید تا یک زمین مناسب برای ساخت انتخاب کنید؛ بنابراین ممکن است موفق به یافتن زمین مناسبی در منطقه مورد علاقه خود نشوید. همچنین انتخاب تیم ساختمان‌ سازی و معمار باتجربه نیز از مراحل چالش برانگیز شخصی‌ سازی خواهد بود.

اما مزیت بزرگ این گزینه نسبت به برون‌ سپاری در این است که شما می‌ توانید دقیقا صاحب آن خانه‌ ای شوید که می‌ خواهید. به این معنا که طراحی نقشه و ظاهر ساختمان کاملا مطابق با سلیقه شما خواهد بود.

همچنین شما می‌ توانید با رعایت استانداردهای جدید انرژی، خانه‌ ای کارآمدتر داشته باشید. علاوه بر مزایای ذکر شده، با شخصی‌ سازی، در آینده هزینه بسیار کمتری صرف تعمیرات و نگهداری خانه خواهد شد.

اما با شخصی‌ سازی شما متحمل هزینه‌ های بالاتر و بازه زمانی طولانی‌ تری خواهید شد. ولی برای کنترل هزینه‌ های ساخت بهتر است در ابتدا قرارداد مناسبی تنظیم شود. پیمانکار می‌ تواند در کاهش هزینه‌ ها با شما همکاری داشته باشد.

برآورد هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان مسکونی

با توجه به عدم ثبات قیمت‌ ها در بازار، برآورد هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان مسکونی دائما متغیر بوده و این پیش‌بینی کار دشواری به نظر می‌ رسد. اما این هزینه‌ ها همواره به عواملی مانند شهر و منطقه ساخت، مصالح ساختمانی مصرفی و کیفیت آن‌ ها، دستمزد مهندسان و معماران و مزد روز نیروی انسانی بستگی دارد.

برای مثال قیمت میلگرد به دلایل مختلفی همچون قیمت مواد اولیه، نرخ ارز و هزینه حمل و نقل همواره نوسانات بسیاری را تجربه می‌ کند، به دلیل حجم بالای مصرف میلگرد در ساختمان‌ سازی، تغییرات ناگهانی قیمت آن تاثیر چشمگیری در محاسبات مالی پروژه‌ ها خواهد داشت و یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت سازه‌ ها به حساب می‌آید.

در ادامه مهم‌ ترین عوامل موثر در هزینه ساخت و ساز هر متر مربع ساختمان مسکونی را مورد بررسی قرار خواهیم داد:

• هزینه خرید زمین (موقعیت مکانی و متراژ): همان‌ طور که می‌ دانید قیمت زمین در مناطق مختلف یک شهر و همچنین در شهرهای مختلف، متفاوت است. لازم است هنگام خرید زمین، به امکانات شهری نزدیک به آن مانند ایستگاه مترو، تاکسی، اتوبوس و مدارس توجه شود.
• هزیه جوار ساخت: هزینه اخذ پروانه ساختمانی از جمله اولین هزینه‌ های ساخت و ساز است که هر ساله نسبت به سال قبل شامل 30 درصد افزایش قیمت می‌ شود.
• هزینه مربوط به خرید مصالح مورد نیاز ساختمانی: همان گونه که ذکر شد، هزینه‌ های مربوط به این بخش، قسمت مهمی از برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان به شمار می‌ رود.
• نوع اسکلت سازه (بتنی یا فلزی): اسکلت بتنی ترکیبی از بتن و میلگرد فولادی است. مقدار فولاد در بتن تقریبا 35 درصد کمتر از کل وزن آهن مصرفی در سازه با اسکلت فلزی است. هزینه مربوط به ساخت اسکلت بتنی و فلزی توسط فرمول‌ های مخصوصی محاسبه می‌ شود.
• قیمت آهن‌آلات: بخش زیادی از هزینه‌ های پروژه‌ های ساختمانی مربوط به تهیه آهن‌ آلات است. قیمت آهن‌ آلات نسبت به دیگر مصالح ساختمانی دارای نوسانات شدیدتری در بازار است.
• تعداد طبقات و واحدهای ساختمان: هزینه طراحی و ساخت با افزایش تعداد طبقات و واحدها افزایش خواهد یافت.
• هزینه بیمه و مالیات: هزینه‌ های بیمه تامین اجتماعی هر ساله شامل 15 درصد افزایش قیمت می‌ شود. می‌بایست پیش از شروع ساخت و ساز اقدام به بیمه ساختمان کنید.
• هزینه دستمزد مهندسان ناظر، پیمانکاران و کارگران: دستمزد کارگران به طور میانگین، بین 30 تا 35 درصد از مبلغ نهایی هر متر مربع ساختمان را شامل می‌ شود.
• هزینه سفت‌کاری: این بخش شامل خاک‌ برداری، فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی و کارهای فلزی مربوط به آن مانند نعل درگاه پنجره‌ ها و فریم فلزی چهارچوب درها می‌ شود. در صورتی که اسکلت ساختمان فلزی باشد، هزینه‌ های این بخش 10 درصد افزایش می‌ یابد.
• هزینه نازک‌کاری: هزینه همه فعالیت‌ های معماری پس از دیوارچینی، شامل این بخش می‌ شود. نازک‌کاری دو سوم از هزینه‌ های ساخت و ساز را به خود اختصاص می‌ دهد. نوع طراحی نمای ساختمان و کیفیت مصالح به کار رفته در آن در هزینه‌ های نازک‌کاری تاثیرگذار است.
• هزینه اخذ پایان کار: پس از اتمام کلیه مراحل ساخت و ساز، باید برای دریافت پایان کار اقدام کرد که مانند دریافت مجوز ساخت دارای مراحل مختلف اداری است.

میزان مصرف میلگرد در هر متر مربع ساختمان

متره کردن در ساختمان‌ سازی یکی از عملیات ضروری است که میزان مصالح مورد نیاز برای اجرای یک پروژه ساختمانی را محاسبه می‌کند. این محاسبات در جدول‌ های خاصی انجام می‌ شود و به افرادی که این نوع محاسبات را انجام می‌دهند، مترور گفته می‌ شود.

برآورد میزان میلگرد مصرفی در هر متر مربع ساختمان، به عوامل مختلفی بستگی دارد. در ابتدا میانگین قیمت میلگرد محاسبه و سپس میزان میلگرد مصرفی در فنداسیون ساختمان تخمین زده می‌شود.

فنداسیون وظیفه انتقال بار و وزن سازه به خاک را بر عهده دارد. مصالح اصلی این بخش بتن آرمه است. میلگردهای بخش فنداسیون شامل میلگرد طولی، عرضی و تقویتی هستند. میلگردهای طولی که در طول محور اجرا می‌شوند، در دو ردیف بالا و پایین کار گذاشته می‌شوند.

برای محاسبه وزن میلگرد طولی در فنداسیون باید به کاور و خم میلگرد توجه کرد. محاسبه وزن میلگرد عرضی نیز مشابه میلگرد طولی است. همچنین برای محاسبه وزن میلگرد تقویتی، طول آن در نظر گرفته شده و سپس در تعداد و وزن واحد طول آن میلگرد ضرب می‌ شود.

میلگرد در ساختمان‌ سازی، علاوه بر فونداسیون در سقف و ستون‌ ها نیز به کار می‌رود. نوع اسکلت ساختمان در میزان میلگرد مصرفی تاثیرگذار است. میزان میلگرد مصرفی برای اسکلت فلزی با مهاربندی، بین 45 تا 65 کیلوگرم بر متر مربع تخمین زده می‌شود.

در صورت اسکلت ساختمان، فلزی با قاب خمشی باشد، میزان میلگرد مصرفی در بازه بین 65 تا 90 کیلوگرم بر مترمربع خواهد بود. میزان مصرف آرماتور در اسکلت‌های بتنی با قاب خمشی و دیوار برشی نیز 35 تا 45 کیلوگرم بر مترمربع است.

میلگرد آرماتوربندی شده برای ساخت ویلا

آهن‌ آلات مصرفی در ساخت یک واحد مسکونی یا ویلا

میزان آهن مصرفی در ساختمان‌ سازی به عوامل مختلفی بستگی دارد که مهم‌ ترین آن‌ ها موارد زیر است:

• قیمت میلگرد و قیمت آهن‌ آلات مصرفی
• دستمزد کار نسبت به پروژه

آهن‌ آلات مصرفی در ساختمان‌ سازی شامل تیرآهن، ورق روغنی، ورق سیاه، ورق گالوانیزه، لوله، اتصالات و میلگرد است. در ابتدا میزان مصرف این مصالح محاسبه می‌ شود، سپس میانگین را از مجموع قیمت آهن‌ آلات به دست می‌ آوریم.

تعداد سقف‌ ها، تعداد طبقات، نوع اسکلت سازه، تعداد دهانه در هر راستا، ابعاد دهانه (فاصله بین ستون‌ها)، نوع خاک و میزان زلزله‌ خیز بودن منطقه همگی در میزان آهن‌ آلات مصرفی در ساختمان تاثیرگذار هستند.

تفاوت هزینه‌ های اسکلت فلزی و اسکلت بتنی

حدود 25 درصد یک ساختمان را آهن و فولاد تشکیل می‌ دهد. صرف نظر از این که اسکلت اصلی آن را بتن تشکیل می‌ دهد یا آهن، مصرف فلز در هر دو یکسان است. در ساختمان‌ هایی که دارای اسکلت بتنی است، میلگرد زیادی در قالب‌ های مشخص استفاده می‌ شود که بررسی‌ ها نشان داده 25 درصد مصالح به‌کار رفته برای ساخت یک ساختمان را بخش فلزات تشکیل می‌ دهد.

در بحث مقایسه هزینه‌ های اسکلت فلزی و بتنی، ذکر این نکته ضروری است که در یک برآورد مهندسی جهت اجرای اصولی کار برابر با آیین‌ نامه مربوط به مبحث بتن و دستورالعمل‌ های اجرایی آن، به طور معمول هزینه ساخت ساختمان با اسکلت بتنی با شرایط مشابه نسبت به اسکلت فلزی حدود 20 بیشتر است.

همان‌طور که می‌ دانیم، اسکلت بتنی ترکیبی از بتن و فولاد (میلگرد) است و مقدار فولاد آن، 35 درصد کمتر از وزن کل آهنی است که در یک سازه مشابه با اسکلت فلزی به مصرف می‌ رسد. اما با احتساب حجم بتن مصرفی و هزینه میلگرد و همچنین دستمزد اجرا، این اختلاف قیمت میان هزینه ساخت ساختمان با اسکلت فلزی و بتنی جبران می‌ شود.

اگر مجموع هزینه بتن و میلگرد به کار رفته در یک مترمربع از سازه بتنی را محاسبه کنیم، می‌ بینیم که نه تنها هزینه تمام شده برای ساخت اسکلت بتنی کمتر نیست، بلکه در مواردی ممکن است بیشتر باشد. همچنین مدت زمان اجرای اسکلت بتنی در مقایسه با اسکلت فلزی، تقریبا سه برابر بیشتر است.

در محاسبات هزینه اجرای اسکلت بتنی دستمزد پرسنل، هزینه اجاره‌ ها در طول انجام پروژه و بیمه افراد نیز نسبت به موقعیت و حجم پروژه متغیر بوده و در برخی موارد قابل پیش‌بینی نیست. در این مقاله از آهن‌ آنلاین به بررسی جزئیات این هزینه‌ ها پرداختیم.

جمع‌بندی

با دانستن مطالب عنوان شده در این مقاله و با توجه به شرایط محیطی و مالی خود می‌ توانیم بهترین انتخاب را بر اساس الویت‌ های خود داشته باشیم. در هر صورت برای ساخت یک واحد مسکونی لازم است برای پیدا کردن یک تیم حرفه‌ای و واجد شرایط و با تجربه تحقیق کنید تا آن‌ ها پس از اطمینان حاصل کردن، تمامی مراحل را تا حد ممکن با سرعت و دقت کافی پیش ببرند.

پیش‌ بینی هزینه ساخت ساختمان، با وجود نوسانات قیمت میلگرد، آهن‌آلات، زمین و مصالح ساختمانی لازم و ضروری است. شما هزینه‌ های مربوط به ساخت و ساز خود را چگونه مدیریت می‌ کنید؟ اگر در زمینه ساخت واحد مسکونی تجربه یا نظری دارید، در قسمت کامنت با ما در میان بگذارید!